Ипотечный – а точнее кредитный – кризис, пришедший из США, стал мировым явлением. Однако не все четко понимают, в чем же его причины. Искать их следует не только в том, что "банки давали кредиты всем подряд".

Главных причин здесь две.

Во-первых, это многолетняя практика государственного вмешательства в рынок недвижимости. Пример такого вмешательства - популярная кампания "За доступное жилье", которую начал сам президент Буш в начале своего президентского срока. По мнению многих аналитиков, один из главных виновников текущего кризиса - глава Федеральной резервной системы (американского центрального банка) Алан Гринспен, также известный как "Маэстро". За 18 лет своего председательства Гринспен с помощью беспрецедентно низких процентных ставок (их уровень в течение нескольких лет в начале текущей декады равнялся 1%, то есть был ниже уровня инфляции) вызвал настоящий кредитный бум. Рискованные кредиты под высокие проценты брали представители всех слоев населения, возрастов, полов и уровней благосостояния, а не только безработные негры.

Во-вторых, это расцвет производных. Производные - это финансовые инструменты, которые являются самым популярным способом управления рисками у современных финансистов. Именно производные от ипотечных кредитов (CDO) послужили неиссякаемым источником финансирования самого великого жилищного бума в истории Америки. Особенностью производных является трудность оценки их рыночной стоимости, так как они не торгуются на бирже и поэтому не имеют рыночной стоимости. Они оцениваются по модели, то есть банки, выпускающие производные, сами решают, сколько они стоят.

Например, заемщик с годовым доходом в $25-30 тыс. получил кредит размером в $350 тыс. на покупку дома. Банк, выдавший такой кредит, не оставляет закладную у себя на балансе, а выпускает производную ценную бумагу на ее основе (секьюритизирует закладную) и продает ее другому банку. Банк, выдавший такой кредит, получил деньги для выдачи еще одного кредита. В цепочке может быть много звеньев, а оценка такой облигации производится компьютерной программой, а не рынком. Но как же так, скажете вы, – разве человек с таким доходом может себе позволить купить такой дорогой дом? Конечно, нет! С первого взгляда понятно, что такой заемщик обречен на банкротство.

И он банкротится. "Обзор рынка жилищных банкротств", издаваемый компанией RealtyTrac, показывает, что в сентябре 2007 в США более 200 тысяч домохозяйств начали процесс банкротства, это на 99% больше, чем в сентябре 2006. Иными словами, одно из 557 американских домохозяйств стало банкротом. Штаты Невада, Флорида и Калифорния являются "чемпионами" по количеству банкротств.

Реалии

Новости из штатов, тонущих в потоке банкротств, звучат как сводки из горячих точек. Вот, например, сообщает Orlando Sentinel, более 11 тыс. домовладельцев в семи графствах центральной Флориды объявили себя банкротами в августе 2007 года. Как и в других небольших городах Америки, мелкие спекулянты из Оцеолы стали жертвами кредитного кризиса. Они взяли кредиты без первого взноса по низким ставкам-завлекалкам, которые должны были автоматически вырасти после двух лет выплат и оказались в ловушке, когда цены начали падать.

Леонардо Калво, плотник из штата Нью-Йорк, думал, что дом будет выгодной инвестицией. Несколько лет назад один его приятель купил дом во Флориде за $150 тыс., а через два года продал уже за $200 тыс. Риэлтор, продавший Калво его дом, уверял, что тот сможет сдавать его за $2 тыс. в месяц, но этого не произошло. Калво пытался продать дом в течение года, пока не объявил о дефолте по своему кредиту. Покупатель во всем винит риэлторов. "Эти ребята лгуны. Говорили мне, что это отличное приобретение, ты можешь с ним заработать кучу денег. Когда они вручают тебе ключи и поздравляют – можешь быть уверен, что ты в беде".

Вот еще история из Wall Street Journal. Графство Сент-Чарльз, богатый пригород города Сент-Луис послужил настоящим инкубатором для молодых предпринимателей. С 1980 по 2001 годы население графства выросло вдвое. Низкая стоимость кредитов снизила себестоимость строительства и одновременно увеличила стоимость жилья. Пока рынок рос, Тод не терял уверенности в победе. В 20 лет Тод взял свой первый ипотечный кредит без подтверждения дохода и купил дом за $20тыс., а затем быстро перепродал его за $25 тыс. К 2000 году в "кубышке" у Тода постоянно находилось около 25 домов, которые он ремонтировал и перепродавал с прибылью в $10-15 тыс. Такой успех позволил ему открыть кредитные линии в восьми коммерческих банках. Теперь его особняк опустел, а бывший хозяин снимает маленький домик за $1275 в месяц. Его бизнес и семейная жизнь рухнули.

Последствия и уроки.

Из-за массовых банкротств банки пытаются избавиться от "токсических" производных ценных бумаг, но чтобы что-то продать на бирже, необходимо знать, сколько это что-то стоит. А вот этого не знает никто. Скорее всего, значительная часть этих обязательств не стоит ничего, но признать такое для банков равнозначно самоубийству. В третьем квартале 2007 года крупнейшие американские банки и брокериджи понесли более $40 млрд. убытков из-за того, что ипотечные производные стремительно упали в цене. Несколько крупнейших застройщиков или уже начали процедуру банкротства или находятся на грани. Крупнейшие рейтинговые агентства, Moody’s и S&P, публично открещиваются от ипотечных ценных бумаг, которым они еще два года назад присваивали самые лучшие рейтинги. Более 150 тыс. человек уже потеряли работу в финансовом секторе в этом году.

"Мы не видели подобного жилищного спада в нашей стране со времен Великой депрессии", - заявил 15 ноября Джон Штумпф, Председатель правления банка Wells Fargo&Co, выступая на конференции в Нью-Йорке. Цены на жилье в США летом 2007 года упали на 3.2% по сравнению с летом 2006 – первый раз с 1930-х годов. В течение следующих 12 месяцев 2 миллиона семей потеряют свои дома.

Эксперты называют 1 января 2012 года сроком, когда волна банкротств подойдет к концу, к тому времени цены на жилье могут упасть на 70-80%.

Какие уроки можно извлечь из американского кризиса? Все разговоры о том, что недвижимость будет расти в цене всегда – не более чем иллюзия. Падение цен на недвижимость, хотя и не такое серьезное, как в Америке, неизбежно и происходит по всему миру. Кризис в США не исключение: недвижимость в Японии потеряла 65% своей стоимости за период 1990-1998 годов. К покупке недвижимости следует относиться внимательно, тщательно взвешивая свои силы.